Я иногда просматриваю официальный сайт администрации нашего родного города, вот этот раздел, где жители города «ведут диалог с властью».  Несколько десятков страниц с проблемами города, организации городской жизни, но больше всего проблем организации эксплуатации жилищного фонда и неудовлетворительное состояние этой эксплуатации. И почему-то мне кажется, что из общего количества вопросов на сайте процент решенных проблем будет совсем небольшим. Знаете, почему? Наверняка Вы уже сами догадались: это неинтересно. В том смысле, что Вам-то это интересно, а должностным  лицам  - нет. И если кто-то из них скажет «да», то это будет либо перед выборами, либо лукавство или чтобы просто оправдаться. Конечно, есть люди, которые честно,  по профессии и призванию работают в жилищно-коммунальной сфере, но что-то подсказывает, что таких немного. 
Поэтому чаще всего на вопросы «почему в подъездах вовремя не меняют лампочки» или «почему не убирают» - Вы, при обращении в эксплуатирующую организацию, слышите примерно следующее: «А что Вы хотите за 4 тысячи рублей?»
Не хочется никого из должностных лиц обидеть, потому что хорошего в городе – в смысле его содержания – тоже очень много. Город чаще стал выглядеть ухоженным. Радует зелень,  чистота пруда и утки с утятами, заботливо копошащиеся в городских клумбах люди и радующий глаз фонтан, за которым всегда заботливо ухаживают, (продолжите дальше перечень хорошего сами). Хорошего  – много, и если сравнить наш Краснознаменск с другими городами Московской области – таких городов найдется, наоборот, совсем немного – уж извините за тавтологию.
Вы заметили, что в последние годы сильно изменилось поведение водителей и пешеходов на наших дорогах? Я имею в виду дороги Краснознаменска. Теперь водители вежливо пропускают пешеходов; маленьких детей не страшно отпустить в школу и на прогулку одних. Мы уверены, что наши водители в подавляющем большинстве случаев вежливы, внимательны и всегда пропустят пешехода.  Это показательный пример изменения коллективного сознания активной части населения. Уверен, что очень скоро похожее изменение коллективного сознания произойдет и в отношении домов, в которых мы живем.
Хотите пример? Сравните подъезды дома с муниципальными или приватизированными квартирами, с любым другим домом, где квартиры куплены за деньги. Такая разница видна даже между подъездами одного дома. Огромная разница, правда? И Вы знаете, почему.

В стране заканчивается приватизация. Многие не задаются таким вопросом, но давайте поразмышляем, что новоиспеченных собственников ждет дальше: квартиры в муниципальном доме переходят в собственность граждан. Автоматически с приватизацией квартиры Вы по закону получаете часть общей собственности дома. Сам же дом с местами общего пользования, чердаками и подвалами пока остается на балансе муниципальных эксплуатирующих организаций. Вы думаете, им это выгодно? Совсем нет. По крайней мере, не за те деньги, что они получают за эксплуатацию сейчас. Ведь теперь они не получают платежей собственно за найм жилых помещений, остались только платежи за обслуживание мест общего пользования плюс транзитом проходящие платежи за энергоносители  (это тоже теоретически может являться статьей дохода, пока все жильцы не перейдут на оплату за воду, газ и отопление по квартирным счетчикам).  Так что рано или поздно вместе с большинством приватизированных квартир в доме всем собственникам скажут: «забирайте к вашим квартирам вашу общую собственность в виде лестниц, подвалов, чердаков», а может еще и придомовой территории.
Чтобы сравнение было совсем уж очевидным, представьте, что Вы купили коттедж, наняли дворника, оформили в его собственность крыльцо,  дорожку от калитки до крыльца Вашего дома, и требуете от него безупречной чистоты принадлежащей ему собственности.  Глупо? Вот так же глупо думать, что муниципалы «должны обеспечить чистоту наших подъездов». Ведь не по недосмотру муниципалов гадят в наших лифтах и распивают пиво на площадках. В тех домах, где созданы товарищества собственников жилья, Вы такого не увидите. Так что, когда Вы выйдете за дверь своей квартиры, посмотрите на лестничную площадку и 2 лестничных пролета - вверх и вниз: это - Ваше, вместе с Вашими соседями по этажу. Лифт, в котором Вы каждый день спускаетесь и поднимаетесь – тоже Ваш. Дверь в подъезд – Ваша. И если в Вашем подъезде бросили окурок на Вашу площадку, то знайте, что это к Вам и Вашей собственности проявили неуважение.
Муниципалы просто оказывают Вам платные услуги по содержанию и обслуживанию мест общего пользования и прилегающей территории – и ничего более. Вы еще не получали отчет об использовании средств на эксплуатацию жилищного фонда? Посмотрите еще раз этот листок, что кинули Вам в почтовый ящик, там черным по белому написано: «убыток», или жирная цифра с минусом в графе «итого». Только там не написано, что это значит.  А значит это одно: «при существующих тарифах лучшего уровня содержания не ждите – не на что».
На самом деле, в домах, где организованы товарищества собственников жилья (ТСЖ), люди изначально решают проблемы эксплуатации и ремонта дома вместе, через уполномоченное ими правление ТСЖ. Т.е. каждый дом – это отдельное юридическое лицо, которое заключает общие договоры с организациями-поставщиками энергоносителей и организациями, предоставляющими услуги по уборке территории, текущему ремонту, вывозу мусора и т.д.
Если дом обслуживается плохо, то ТСЖ вправе сменить эксплуатирующую организацию на другую, которая за те же деньги будет обслуживать дом качественнее; либо пересмотреть цену обслуживания, если эта цена уже не соответствует рыночной. У владельцев приватизированных квартир пока такой возможности (а часто и желания) нет, но будьте уверены, рано или поздно они столкнутся либо с повышением платы за содержание дома (это не обязательно будет повышение тарифов), либо с необходимостью самостоятельно управлять эксплуатацией дома. Хорошо, если вместе с повышением стоимости содержания дома изменится и качество обслуживания, право на которое безраздельно принадлежит пока одной организации. А если нет?
Я так уверенно позволяю себе говорить на эту тему, потому что по роду профессии много работал практически со всеми участниками процесса строительства и эксплуатации многих зданий. Вообще говоря, чем старше дом, тем дороже обходится его эксплуатация.
И все же есть некоторая разница между эксплуатацией домов ТСЖ и муниципальных домов с частично приватизированными квартирами. В домах ТСЖ текущий и капитальный ремонт осуществляется только за счет средств жильцов с самой сдачи в эксплуатацию. В домах муниципальной собственности стоимость текущего и капитального ремонта была учтена в квартплате (оплате найма жилого помещения), которая до недавнего времени платилась всеми жильцами неприватизированных квартир. То есть средства на капитальный ремонт должны были аккумулироваться в период эксплуатации за счет определенного процента из квартирной платы жильцов. Необходимость капитального ремонта определяется по результатам периодических обследований, но, как правило, с периодичностью не более 30 лет. Скажем, Вы приватизировали свою квартиру через 20 лет после строительства Вашего дома. Вопросы: как будут учтены средства, накопленные за этот период для проведения планового капитального ремонта? Будут ли они переданы в распоряжение ТСЖ, если оно будет создаваться при передаче дома из муниципальной собственности? А если ТСЖ не будет создаваться?

Порядок организации и проведения текущего и капитального ремонта зданий, впрочем, как и весь процесс эксплуатации жилых зданий, описан документом «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»,  на которых обычно никто из чиновников внимания не заостряет.

Многие спорные вопросы, обычно возникающие между жильцами и эксплуатирующей организацией, могут быть цивилизованно разрешены при помощи именно этого документа. Не нужно обивать пороги чиновников, ходить на приемы и жаловаться властям – в большинстве случаев это ничего не даст. В общении с чиновниками есть только одно эффективное средство – нужно «оставлять следы» в виде письменных обращений. Это право закреплено за любым из нас законом. Законом установлены и сроки рассмотрения таких обращений. Если в установленный срок никакого движения по законной просьбе нет – в конце концов, есть суд – вполне цивилизованный путь решения разногласий. Только с таким подходом есть шанс добиться улучшения ситуации.

По правде говоря, практическое знание вопросов проектирования, строительства, связанных с  ними согласований, взаимодействия с разными государственными и эксплуатирующими структурами, позволяют грамотно разрешить большинство вопросов эксплуатации. Служба «Домашний мастер» готова оказать любую помощь в консультациях, подготовке документов для запросов в ту или иную организацию или ведении переписки до окончательного решения Вашего вопроса. К сожалению, фиксированных цен на такие услуги не определить, поэтому вид и стоимость услуг будут определяться индивидуально для каждой ситуации.

Вот пример из жизни:  Этот вопрос мне задал один молодой человек, общение с которым и стало причиной появления этого раздела сайта. Я обещал разместить схему примерного решения вопроса на сайте и выполняю обещание. Суть вопроса - в отопительный период в его квартире радиаторы отопления не греют. То есть они всегда еле-еле теплые. Разводка отопления в доме – верхняя. Есть подозрение, что одна из причин проблемы – ремонт квартиры одного из нижних этажей, где сделан водяной теплый пол и произведена прямая врезка в подающую трубу отопления (прямая магистраль). Многочисленные звонки в МУП «Жилищное хозяйство» и вызовы аварийной службы ни к чему не привели. Никто ничего не может поделать. Ниже я представлю вкратце алгоритм решения проблемы, но сначала немного теории о проектировании и строительстве систем отопления в жилых домах.

Система отопления рассчитывается, исходя из количества отапливаемой площади в здании с учетом материала ограждающих конструкций, типа разводки системы (верхняя или нижняя), расчетной температуры теплоносителя, подаваемого в систему, расчетной температуры наружного воздуха и некоторых других факторов. Рассчитывается система отопления вплоть до типа радиаторов и количества секций в каждом радиаторе на каждом этаже. После сдачи дома в эксплуатацию эксплуатирующей организации передается исполнительная документация, где эта информация зафиксирована. «Управляющим центром» системы отопления является тепловой пункт. Они бывают разного типа и с разным оборудованием, но главные параметры системы отопления  – температура теплоносителя на прямой и обратной магистралях (т.е. входе и выходе). Эти показания должны совпадать с данными паспорта теплового пункта, который находится в распоряжении эксплуатирующей организации. По разнице этих температур, зная расход теплоносителя, рассчитывается количество тепла, поступившего в здание.

Итак, алгоритм решения проблемы:

1. Пишем первое письмо в МУП «Жилищное хозяйство», где по возможности подробно описываем проблему и просим назначить комиссию по осмотру приборов учета теплового пункта на предмет соответствия фактических температур прямой и обратной магистралей данным паспорта теплового пункта (узла). Рассмотрение запроса и организация комиссии займет определенное время, как правило, до 30 дней. Итогом комиссии будет либо соответствие, либо несоответствие этих температур.